新 地 的 凱 旋 門 天 際 獨 立 屋 ， 上 月 中 創 出 每 呎 三 萬 一 千 元 的 神 話 ， 成 為 全 亞 洲 最 貴 的 分 層 豪 宅 ； 不 出 一 個 月 ， 這 個 從 未 曝 光 的 天 際 獨 立 屋 業 主 ， 卻 被 懷 疑 以 折 扣 價 購 入 凱 旋 門 大 量 單 位 ， 以 換 取 天 價 交 易 。
本 週 三 ， 立 法 會 議 員 李 永 達 ， 將 在 立 法 會 就 天 際 獨 立 屋 的 成 交 提 出 質 詢 ， 凱 旋 門 的 神 話 隨 時 落 幕 。 本 刊 調 查 凱 旋 門 七 百 四 十 六 個 已 登 記 的 交 易 ， 發 現 確 實 有 大 量 「 套 餐 式 」 交 易 存 在 ； 一 眾 新 地 友 好 ， 如 名 媛 鄭 明 明 、 賭 王 三 太 陳 婉 珍 等 ， 只 要 肯 以 高 價 購 入 一 個 大 單 位 ， 就 可 以 筍 價 購 入 大 量 其 他 細 單 位 。
過 去 兩 年 ， 一 手 樓 市 起 死 回 生 ， 要 多 得 新 地 創 出 多 款 新 招 來 促 銷 。 現 時 市 場 的 賣 樓 花 招 ， 計 有 偷 步 預 留 、 圈 貨 ， 又 有 配 售 派 貨 、 「 套 餐 式 」 交 易 等 。 各 個 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 一 般 買 家 難 以 全 面 掌 握 市 場 訊 息 ， 貿 然 上 車 將 隨 時 坐 艇 。



四 月 中 ， 凱 旋 門 正 醞 釀 開 售 前 數 天 ， 突 然 傳 出 一 個 驚 人 消 息 ： 凱 旋 門 摩 天 閣 頂 層 面 積 五 千 呎 ， 附 有 私 人 泳 池 的 天 際 獨 立 屋 ， 以 一 億 六 千 八 百 萬 元 售 出 ， 平 均 呎 價 達 三 萬 一 千 元 ， 創 出 了 亞 洲 區 分 層 單 位 呎 價 新 高 。 消 息 一 出 ， 即 時 令 凱 旋 門 成 為 豪 宅 新 地 標 ， 短 短 一 星 期 便 售 出 九 百 個 單 位 ， 新 地 就 此 套 現 一 百 二 十 億 元 。
不 過 興 奮 過 後 ， 市 場 開 始 對 這 個 「 天 價 」 成 交 有 所 懷 疑 。 上 週 立 法 會 議 員 李 永 達 便 收 到 報 料 ， 指 該 個 獨 立 屋 買 家 ， 可 以 折 扣 價 購 入 大 量 中 低 層 單 位 ， 以 「 補 貼 」 該 個 天 價 成 交 。 故 天 際 獨 立 屋 的 呎 價 ， 實 質 毋 須 三 萬 多 元 一 呎 ， 新 地 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 消 息 即 時 令 市 場 議 論 紛 紛 ， 而 本 週 二 新 地 亦 走 出 來 否 認 其 事 ， 指 天 際 獨 立 屋 買 家 並 沒 有 購 入 該 盤 其 他 單 位 。


凱 旋 門 套 餐 式 買 家
資 料 ： 土 地 註 冊 處 截 至 本 週 二 的 等 待 註 冊 契 約 （ Deeds of Pending Registration ）
註 ： 本 刊 查 冊 凱 旋 門 等 待 註 冊 契 約 合 共 746 個 單 位 ， 總 成 交 金 額 為 $94.6 億 ， 總 樓 面 呎 數 為 78 萬 呎 ， 平 均 呎 價 為 $1.2 萬 。 市 傳 以 $1.68 億 ， 即 每 呎 $3.13 萬 成 交 的 凱 旋 門 天 際 獨 立 屋 ， 截 至 本 週 二 仍 未 在 土 地 註 冊 處 登 記 成 交 記 錄 。


天 價 交 易 遲 遲 未 登 記
新 地 這 個 說 法 有 點 取 巧 。 事 關 一 般 炒 家 ， 都 會 以 不 同 的 公 司 或 拍 檔 名 義 購 買 大 量 單 位 ， 這 並 非 表 示 該 些 單 位 或 拍 檔 互 相 之 間 並 無 關 連 。 有 知 情 的 經 紀 便 透 露 ， 與 該 個 買 家 有 關 連 的 人 士 ， 的 確 購 入 了 大 量 中 低 層 單 位 ， 數 目 還 達 到 三 十 九 個 之 多 ， 「 當 時 促 成 呢 批 成 交 經 紀 好 口 密 ， 所 以 單 都 得 好 密 實 。 而 據 知 大 部 分 單 位 集 中 朝 日 閣 十 幾 樓 的 C 、 D 室 ， 買 入 呎 價 約 為 七 千 元 ， 比 市 價 平 一 成 有 多 。 」 這 批 單 位 現 以 每 呎 約 七 千 五 百 元 摸 貨 放 售 ， 已 有 獲 利 成 交 。
天 際 獨 立 屋 買 家 的 身 份 極 之 神 秘 ， 據 知 並 非 外 間 所 指 的 英 資 集 團 ， 而 是 在 上 海 工 作 的 「 疊 水 」 內 地 人 ； 除 了 該 交 易 的 經 紀 及 負 責 售 樓 的 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 等 人 外 ， 無 人 見 過 或 接 觸 過 他 。
本 刊 遂 將 凱 旋 門 「 大 起 底 」 ， 調 查 是 否 存 在 「 套 餐 式 」 交 易 。 已 售 出 逾 九 百 個 凱 旋 門 單 位 ， 當 中 七 百 四 十 六 個 已 經 在 土 地 註 冊 處 登 記 。 然 而 ， 這 個 天 際 獨 立 屋 貴 為 凱 旋 門 最 早 成 交 的 單 位 ， 截 至 本 週 二 尚 未 登 記 在 土 地 註 冊 處 。 新 地 解 釋 由 於 天 際 獨 立 屋 是 大 額 成 交 ， 涉 及 程 序 較 一 般 單 位 為 多 ， 故 仍 未 呈 上 土 地 註 冊 處 ； 而 與 天 際 獨 立 屋 業 主 有 關 人 士 購 入 的 三 十 多 個 單 位 ， 不 算 大 額 成 交 ， 至 今 亦 尚 未 登 記 。
已 登 記 的 成 交 記 錄 中 ， 大 手 買 家 的 買 樓 方 式 ， 都 是 購 入 一 至 兩 個 達 兩 萬 元 呎 價 單 位 ， 同 時 「 搭 」 多 個 低 層 或 中 層 「 超 值 價 」 單 位 。 而 這 類 「 套 餐 式 」 交 易 ， 據 知 都 會 由 郭 氏 三 兄 弟 簽 名 作 實 。
例 如 曾 購 入 新 地 旗 下 窩 打 老 道 8 號 多 個 單 位 的 新 地 好 友 鄭 明 明 ， 早 前 便 曾 對 外 放 風 ， 表 示 以 八 千 多 萬 購 入 摩 天 閣 一 個 五 房 單 位 自 住 ， 每 方 呎 價 逾 二 萬 五 千 元 ； 而 鄭 明 明 亦 盡 情 發 揮 「 新 地 好 友 」 的 精 神 ， 不 斷 向 傳 媒 大 讚 ： 「 度 好 我 ！ 」 又 接 受 傳 媒 專 訪 ， 大 談 買 凱 旋 門 心 得 ， 儼 如 新 地 的 代 言 人 。
不 過 ， 鄭 明 明 並 無 向 外 大 事 宣 揚 的 ， 是 她 原 來 還 另 外 購 入 了 七 個 低 層 細 單 位 ， 這 批 單 位 集 中 在 觀 星 閣 二 十 多 樓 ， 面 積 約 五 百 多 呎 ， 平 均 呎 價 只 是 七 千 八 百 元 ， 比 市 價 低 約 百 分 之 五 至 十 。 其 中 她 購 入 的 另 一 個 摩 天 閣 五 十 六 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 四 十 三 呎 單 位 ， 成 交 價 一 千 九 百 多 萬 元 ； 這 個 價 錢 ， 竟 比 同 坐 向 但 較 低 層 的 三 十 七 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 三 十 呎 的 單 位 ， 平 四 十 六 萬 元 。
而 近 排 頻 頻 掃 貨 的 三 奶 陳 婉 珍 ， 也 購 入 廿 個 凱 旋 門 單 位 ， 其 中 五 個 位 於 摩 天 閣 及 朝 日 閣 的 高 層 大 單 位 ， 平 均 呎 價 超 逾 二 萬 元 ！ 這 些 交 易 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 早 已 曝 光 ， 不 過 ， 三 奶 購 入 的 一 個 朝 日 閣 十 六 D 單 位 ， 面 積 七 百 多 呎 ， 售 價 只 要 五 百 二 十 六 萬 元 ， 呎 價 只 需 七 千 三 百 元 ； 其 餘 十 四 個 中 、 高 層 單 位 ， 平 均 呎 價 亦 只 是 一 萬 二 千 多 元 。


平 均 價 萬 二
曾 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 ， 購 入 一 個 一 房 單 位 的 買 家 羅 太 說 ， 當 時 發 展 商 的 確 有 向 他 們 推 銷 「 套 餐 式 」 交 易 ： 「 當 時 售 樓 職 員 話 ， 買 一 個 大 單 位 ， 可 以 優 先 俾 你 揀 一 個 細 單 位 ， 而 呎 價 只 係 六 千 幾 至 七 千 元 。 我 話 淨 係 要 細 單 位 ， 佢 開 頭 一 口 拒 絕 ， 後 尾 又 話 OK ， 但 呎 價 要 八 千 多 至 九 千 元 ， 我 覺 得 個 價 錢 好 貴 ！ 」 就 此 本 刊 向 發 展 商 查 詢 ， 新 地 回 應 表 示 ， 並 無 與 任 何 買 家 進 行 任 何 「 套 餐 式 」 交 易 ， 而 交 易 中 有 買 家 購 入 多 於 一 個 單 位 ， 是 市 場 常 見 現 象 。
雖 然 「 套 餐 式 」 交 易 並 無 觸 犯 法 例 ， 但 發 展 商 以 折 扣 「 補 貼 」 交 易 ， 創 造 「 超 高 價 」 成 交 ， 引 人 入 市 ， 卻 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 本 刊 就 已 登 記 的 凱 旋 門 單 位 計 算 ， 平 均 呎 價 只 是 萬 二 元 ， 與 三 萬 元 一 呎 的 天 際 獨 立 屋 相 差 一 大 截 。
而 事 實 上 ， 現 時 發 展 商 賣 樓 的 「 花 招 」 奇 多 ， 買 樓 過 程 的 透 明 度 極 低 。 以 往 發 展 商 賣 樓 ， 都 會 先 進 行 內 購 ， 而 內 購 單 位 數 目 亦 規 定 不 能 超 過 單 位 總 數 的 兩 至 三 成 ； 而 其 後 的 公 開 發 售 ， 會 派 發 價 單 或 張 貼 在 售 樓 處 。
但 自 從 ○ 二 年 十 一 月 ， 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 推 出 救 市 九 招 ， 不 再 限 制 內 購 的 單 位 數 目 後 ， 現 時 賣 樓 已 無 內 購 或 公 開 發 售 的 分 別 ； 部 分 發 展 商 更 在 物 業 未 取 得 政 府 批 准 售 樓 前 ， 已 率 先 偷 步 「 賣 樓 」 。


搶 閘 賣 樓 　 經 紀 封 口
以 凱 旋 門 為 例 ， 入 伙 日 期 是 明 年 年 中 ； 如 要 賣 樓 花 ， 必 先 要 有 政 府 批 出 的 「 預 售 樓 花 同 意 書 」 ， 否 則 即 屬 違 法 。 但 據 資 料 顯 示 ， 政 府 在 今 年 四 月 八 日 ， 才 為 凱 旋 門 批 出 同 意 書 ， 然 而 早 於 三 月 初 ， 新 地 已 向 外 放 風 ， 謂 有 五 個 大 單 位 已 由 客 人 預 留 。 據 負 責 物 業 買 賣 的 律 師 透 露 ， 「 預 留 」 變 相 是 走 「 法 律 罅 」 ， 差 不 多 等 同 賣 樓 ； 只 是 「 預 留 」 大 多 是 發 展 商 與 買 家 的 「 口 頭 協 議 」 ， 並 無 法 律 約 束 力 ； 又 或 是 「 預 留 」 合 約 由 買 家 與 地 產 代 理 簽 訂 ， 在 單 位 獲 得 出 售 同 意 書 後 ， 才 與 發 展 商 簽 訂 買 賣 合 約 。
而 發 展 商 為 免 受 到 政 府 質 疑 ， 亦 不 許 地 產 代 理 向 外 公 布 「 預 留 」 詳 情 。 一 名 曾 參 與 凱 旋 門 「 預 留 」 交 易 的 經 紀 說 ： 「 發 展 商 同 我 開 過 會 ， 警 告 我 唔 可 以 對 外 講 預 留 咩 單 位 及 價 錢 ， 就 連 身 邊 同 事 都 唔 講 得 ， 否 則 會 取 消 該 個 預 留 交 易 。 結 果 我 個 個 唔 敢 出 聲 。 」
而 購 入 物 業 七 個 單 位 的 買 家 翁 裕 雄 亦 表 示 ， 買 樓 前 未 有 比 較 不 同 單 位 樓 層 的 價 錢 ： 「 我 都 唔 知 佢 賣 俾 其 他 人 幾 多 錢 ， 點 比 較 啊 。 佢 開 咩 價 ， 我 咪 買 ， 都 無 講 價 。 」



發 展 商 另 一 賣 樓 「 花 招 」 ， 就 是 以 配 售 方 式 「 派 貨 」 ， 發 展 商 主 要 向 兩 大 地 產 代 理 集 團 中 原 和 美 聯 ， 派 發 不 同 樓 層 的 單 位 ， 並 要 他 們 自 行 「 圈 貨 」 出 售 。 拿 得 一 堆 單 位 的 經 紀 ， 便 要 自 行 找 齊 一 批 客 人 ， 購 入 某 一 樓 層 的 全 部 單 位 （ 亦 即 一 圈 ） ， 發 展 商 才 會 出 售 該 層 單 位 ， 代 理 行 被 迫 要 做 「 批 發 商 」 。
此 做 法 發 展 商 可 謂 一 舉 多 得 。 事 關 每 一 樓 層 景 觀 或 間 隔 較 差 的 單 位 ， 都 可 藉 此 一 次 過 去 貨 ， 而 發 展 商 亦 慳 回 不 少 賣 樓 成 本 。
最 後 ， 在 樓 盤 取 得 預 售 樓 花 同 意 書 後 ， 發 展 商 便 會 安 排 已 經 預 留 及 圈 貨 的 買 家 ， 辦 理 買 樓 手 續 ， 並 循 例 進 行 內 購 及 公 開 發 售 程 序 。 不 過 ， 買 家 到 售 樓 處 揀 樓 ， 已 不 像 以 往 般 有 價 單 在 手 。 現 時 買 家 只 可 走 到 售 樓 處 ， 向 經 紀 詢 問 最 多 三 個 心 水 單 位 的 價 錢 ； 只 要 流 露 出 丁 點 猶 疑 ， 便 要 離 開 讓 位 給 下 一 個 買 家 。 這 樣 買 家 根 本 難 以 比 較 不 同 樓 層 單 位 的 價 錢 ； 發 展 商 因 應 不 同 買 家 而 開 出 不 同 價 格 ， 亦 造 成 部 分 新 樓 低 層 較 高 層 更 昂 貴 的 荒 謬 情 況 。
這 些 有 創 意 的 賣 樓 手 法 ， 大 都 由 新 地 度 出 ， 前 年 新 地 推 出 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 等 新 盤 時 率 先 採 用 ， 後 來 各 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 如 新 世 界 發 展 的 泓 都 及 君 傲 灣 ， 基 的 嘉 亨 灣 等 。
對 於 賣 樓 透 明 度 愈 來 愈 低 ， 科 技 大 學 經 濟 學 系 教 授 雷 鼎 鳴 說 ： 「 咁 樣 有 歧 視 性 價 格 出 現 。 因 為 訊 息 封 閉 ， 同 一 產 品 ， 可 針 對 唔 同 買 家 ， 出 唔 同 價 錢 。 這 樣 對 地 產 商 當 然 有 利 ； 但 對 消 費 者 就 好 唔 公 平 ， 因 為 所 買 的 產 品 不 是 在 透 明 競 爭 市 場 買 返 。 」


第 一 浸 貨 有 水 位
而 在 地 產 市 場 打 滾 十 多 年 的 投 資 者 陳 清 白 ， 亦 說 現 在 賣 樓 的 透 明 度 奇 低 ， 對 市 場 任 何 消 息 ， 都 一 定 要 仔 細 分 析 ： 「 而 家 好 多 成 交 都 係 『 吹 』 出 來 的 ， 無 從 查 證 。 發 展 商 將 單 位 價 錢 收 晒 櫃 桶 底 ， 見 你 第 一 次 買 樓 ， 咪 嗌 貴 ， 個 價 點 講 都 得 ！ 而 家 去 聖 安 娜 買 件 兩 蚊 西 餅 ， 你 都 知 道 價 錢 ！ 但 買 樓 咁 大 件 事 ， 有 咩 理 由 竟 然 唔 知 價 錢 ？ 我 諗 唯 一 原 因 ， 就 係 發 展 商 要 造 起 個 市 ！ 」
發 展 商 為 求 促 銷 去 貨 ， 度 出 新 橋 ， 亦 需 要 一 眾 友 好 造 勢 支 持 。 所 以 一 眾 發 展 商 好 友 遂 以 圈 貨 形 式 ， 以 低 於 市 價 掃 入 單 位 ， 並 即 時 轉 售 獲 利 。 由 於 成 為 發 展 商 好 友 可 以 賺 第 一 浸 錢 ， 不 少 人 都 希 望 借 機 「 埋 堆 」 ， 其 中 便 包 括 剛 成 立 不 久 的 第 一 房 產 投 資 公 司 。 這 家 公 司 在 今 年 二 月 才 成 立 ， 在 地 產 界 中 寂 寂 無 聞 ， 近 月 卻 不 斷 高 調 地 接 受 傳 媒 訪 問 。 出 面 做 宣 傳 的 集 團 總 經 理 岑 威 雄 ， 屬 經 紀 出 身 ， 表 示 幕 後 大 老 闆 是 國 內 實 力 雄 厚 的 民 營 企 業 家 ， 「 我 集 團 背 後 股 東 ， 真 係 擺 兩 酒 都 擺 唔 晒 呀 ！ 上 海 、 福 建 、 北 京 都 有 我 股 東 ！ 我 而 家 有 兩 億 貨 ， 遲 會 再 掃 多 兩 億 ！ 」
岑 威 雄 多 番 誇 誇 其 談 集 團 往 績 及 雄 厚 實 力 ， 但 當 記 者 多 番 追 問 為 何 要 如 此 高 調 ， 他 才 吐 露 了 一 點 原 因 ： 「 其 實 我 以 前 炒 開 海 怡 半 島 同 南 灣 半 島 等 二 手 盤 ， 但 緊 我 想 掃 一 手 樓 ， 好 想 發 展 商 知 道 我 存 在 ， 搵 我 入 貨 。 我 想 識 發 展 商 有 長 實 ， 新 地 ， 基 … … 而 家 買 一 手 盤 ， 梗 係 想 掃 第 一 浸 貨 啦 ， 咁 先 有 折 扣 同 有 錢 賺 ； 跟 住 買 都 已 經 無 肉 食 … … 」



二 手 承 接 力 弱
事 實 上 ， 現 時 大 部 分 新 盤 的 買 家 ， 買 貴 貨 亦 不 自 知 ， 而 發 展 商 則 以 超 長 成 交 期 作 利 誘 ， 加 上 銀 行 方 面 亦 因 為 水 頭 充 足 ， 令 低 至 半 成 首 期 亦 可 成 為 業 主 ， 故 可 吸 引 一 眾 炒 家 入 市 ， 以 小 搏 大 ， 結 果 每 個 新 盤 都 有 超 過 六 、 七 成 炒 家 入 市 ， 導 致 一 手 樓 炒 風 激 烈 。
這 樣 新 盤 的 而 且 確 賣 個 滿 堂 紅 ， 但 擺 在 二 手 市 場 放 售 ， 可 以 順 利 出 貨 者 ， 卻 又 寥 寥 可 數 。 早 於 去 年 二 月 開 售 的 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 ， 分 別 賣 出 六 百 及 四 百 多 個 單 位 ， 至 現 時 兩 物 業 已 入 伙 ， 仍 然 維 持 有 百 多 個 放 盤 ， 但 每 月 的 二 手 成 交 卻 只 有 寥 寥 十 數 宗 ， 買 家 不 想 上 身 借 銀 行 按 揭 ， 就 要 平 手 或 蝕 讓 離 場 。
今 年 一 月 開 售 的 新 世 界 樓 盤 泓 都 ， 可 謂 此 中 的 「 重 災 區 」 。 泓 都 在 今 年 一 月 開 售 時 ， 部 分 二 手 放 盤 即 放 即 成 交 ， 有 單 位 可 一 日 間 大 賺 四 十 萬 元 ； 但 至 近 月 賣 出 一 千 伙 後 ， 放 盤 量 愈 來 愈 多 ， 達 四 、 五 百 個 ， 而 售 出 個 案 亦 由 當 初 大 賺 數 十 萬 元 ， 大 幅 縮 減 至 微 賺 數 萬 元 ， 甚 至 乎 平 手 離 場 。
記 者 向 地 產 代 理 查 問 該 盤 情 況 ， 「 地 膽 」 華 泰 地 產 的 負 責 人 陳 小 姐 說 ： 「 而 家 好 多 放 盤 呀 ， 我 呢 度 都 有 三 百 幾 個 ， 佣 金 通 常 要 加 到 百 分 之 二 至 三 ， 先 有 經 紀 肯 同 你 推 ！ 當 初 人 排 天 光 買 樓 ， 陣 人 諗 住 成 交 期 有 成 年 咁 長 ， 實 走 到 啦 ， 點 知 到 而 家 都 放 唔 出 ！ 」 泓 都 將 於 今 年 底 入 伙 ， 按 每 月 只 有 十 多 二 十 宗 成 交 計 ， 肯 定 有 數 以 百 計 的 買 家 須 要 上 會 ， 隨 時 準 備 坐 艇 。
事 實 上 ， 新 盤 買 家 要 面 對 四 方 八 面 的 競 爭 ； 除 要 和 發 展 商 的 貨 尾 單 位 鬥 搶 客 ， 未 來 還 有 兩 鐵 上 蓋 ， 貨 尾 及 樓 花 共 五 萬 六 千 多 個 單 位 ， 樓 市 出 現 斷 層 純 屬 發 展 商 一 廂 情 願 ； 再 加 上 發 展 商 在 新 界 的 七 千 多 萬 呎 農 地 儲 備 ， 單 位 供 應 可 謂 源 源 不 絕 ， 後 市 未 許 樂 觀 。
理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 副 教 授 許 智 文 說 ： 「 現 時 樓 市 確 有 炒 風 ， 但 只 在 新 盤 。 好 似 凱 旋 門 炒 得 厲 害 ， 但 同 位 於 九 龍 站 的 擎 天 半 島 及 君 臨 天 下 則 好 靜 。 我 相 信 後 市 有 隱 憂 。 事 關 現 時 炒 作 人 民 幣 升 值 的 消 息 降 溫 ， 熱 錢 會 流 走 ， 銀 行 便 會 有 加 息 壓 力 ， 打 擊 買 家 信 心 。 」 若 然 新 盤 買 家 因 此 出 現 恐 慌 性 拋 售 ， 這 個 樓 市 大 災 難 ， 將 不 敢 想 像 。