Thursday, May 26, 2005
today dad is going to vancouver, and i have a happy evening with my lo por jai. at the beginning, we were having some conflicts due to the Thailand trip. But once we meet up, we both happily smile to each other and recovered. then we both travel together to tsuan wan, and visit our famous fish ball shop. The lady there must reconizge us, and secretly laughing at while me and lo por jai were discussing what to eat. we then walk around and bought some snacks from Park'n shop, and outside the park'n shop, lo por jai generously passed me a few bags of potato chips. and of course i peeped in the plastic bags to count how many potato chips she gave me, and too bad that she noticed it and pointed it out right after.
Thursday, May 19, 2005
新 地 的 凱 旋 門 天 際 獨 立 屋 ， 上 月 中 創 出 每 呎 三 萬 一 千 元 的 神 話 ， 成 為 全 亞 洲 最 貴 的 分 層 豪 宅 ； 不 出 一 個 月 ， 這 個 從 未 曝 光 的 天 際 獨 立 屋 業 主 ， 卻 被 懷 疑 以 折 扣 價 購 入 凱 旋 門 大 量 單 位 ， 以 換 取 天 價 交 易 。
本 週 三 ， 立 法 會 議 員 李 永 達 ， 將 在 立 法 會 就 天 際 獨 立 屋 的 成 交 提 出 質 詢 ， 凱 旋 門 的 神 話 隨 時 落 幕 。 本 刊 調 查 凱 旋 門 七 百 四 十 六 個 已 登 記 的 交 易 ， 發 現 確 實 有 大 量 「 套 餐 式 」 交 易 存 在 ； 一 眾 新 地 友 好 ， 如 名 媛 鄭 明 明 、 賭 王 三 太 陳 婉 珍 等 ， 只 要 肯 以 高 價 購 入 一 個 大 單 位 ， 就 可 以 筍 價 購 入 大 量 其 他 細 單 位 。
過 去 兩 年 ， 一 手 樓 市 起 死 回 生 ， 要 多 得 新 地 創 出 多 款 新 招 來 促 銷 。 現 時 市 場 的 賣 樓 花 招 ， 計 有 偷 步 預 留 、 圈 貨 ， 又 有 配 售 派 貨 、 「 套 餐 式 」 交 易 等 。 各 個 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 一 般 買 家 難 以 全 面 掌 握 市 場 訊 息 ， 貿 然 上 車 將 隨 時 坐 艇 。
四 月 中 ， 凱 旋 門 正 醞 釀 開 售 前 數 天 ， 突 然 傳 出 一 個 驚 人 消 息 ： 凱 旋 門 摩 天 閣 頂 層 面 積 五 千 呎 ， 附 有 私 人 泳 池 的 天 際 獨 立 屋 ， 以 一 億 六 千 八 百 萬 元 售 出 ， 平 均 呎 價 達 三 萬 一 千 元 ， 創 出 了 亞 洲 區 分 層 單 位 呎 價 新 高 。 消 息 一 出 ， 即 時 令 凱 旋 門 成 為 豪 宅 新 地 標 ， 短 短 一 星 期 便 售 出 九 百 個 單 位 ， 新 地 就 此 套 現 一 百 二 十 億 元 。
不 過 興 奮 過 後 ， 市 場 開 始 對 這 個 「 天 價 」 成 交 有 所 懷 疑 。 上 週 立 法 會 議 員 李 永 達 便 收 到 報 料 ， 指 該 個 獨 立 屋 買 家 ， 可 以 折 扣 價 購 入 大 量 中 低 層 單 位 ， 以 「 補 貼 」 該 個 天 價 成 交 。 故 天 際 獨 立 屋 的 呎 價 ， 實 質 毋 須 三 萬 多 元 一 呎 ， 新 地 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 消 息 即 時 令 市 場 議 論 紛 紛 ， 而 本 週 二 新 地 亦 走 出 來 否 認 其 事 ， 指 天 際 獨 立 屋 買 家 並 沒 有 購 入 該 盤 其 他 單 位 。
凱 旋 門 套 餐 式 買 家
資 料 ： 土 地 註 冊 處 截 至 本 週 二 的 等 待 註 冊 契 約 （ Deeds of Pending Registration ）
註 ： 本 刊 查 冊 凱 旋 門 等 待 註 冊 契 約 合 共 746 個 單 位 ， 總 成 交 金 額 為 $94.6 億 ， 總 樓 面 呎 數 為 78 萬 呎 ， 平 均 呎 價 為 $1.2 萬 。 市 傳 以 $1.68 億 ， 即 每 呎 $3.13 萬 成 交 的 凱 旋 門 天 際 獨 立 屋 ， 截 至 本 週 二 仍 未 在 土 地 註 冊 處 登 記 成 交 記 錄 。
天 價 交 易 遲 遲 未 登 記
新 地 這 個 說 法 有 點 取 巧 。 事 關 一 般 炒 家 ， 都 會 以 不 同 的 公 司 或 拍 檔 名 義 購 買 大 量 單 位 ， 這 並 非 表 示 該 些 單 位 或 拍 檔 互 相 之 間 並 無 關 連 。 有 知 情 的 經 紀 便 透 露 ， 與 該 個 買 家 有 關 連 的 人 士 ， 的 確 購 入 了 大 量 中 低 層 單 位 ， 數 目 還 達 到 三 十 九 個 之 多 ， 「 當 時 促 成 呢 批 成 交 經 紀 好 口 密 ， 所 以 單 都 得 好 密 實 。 而 據 知 大 部 分 單 位 集 中 朝 日 閣 十 幾 樓 的 C 、 D 室 ， 買 入 呎 價 約 為 七 千 元 ， 比 市 價 平 一 成 有 多 。 」 這 批 單 位 現 以 每 呎 約 七 千 五 百 元 摸 貨 放 售 ， 已 有 獲 利 成 交 。
天 際 獨 立 屋 買 家 的 身 份 極 之 神 秘 ， 據 知 並 非 外 間 所 指 的 英 資 集 團 ， 而 是 在 上 海 工 作 的 「 疊 水 」 內 地 人 ； 除 了 該 交 易 的 經 紀 及 負 責 售 樓 的 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 等 人 外 ， 無 人 見 過 或 接 觸 過 他 。
本 刊 遂 將 凱 旋 門 「 大 起 底 」 ， 調 查 是 否 存 在 「 套 餐 式 」 交 易 。 已 售 出 逾 九 百 個 凱 旋 門 單 位 ， 當 中 七 百 四 十 六 個 已 經 在 土 地 註 冊 處 登 記 。 然 而 ， 這 個 天 際 獨 立 屋 貴 為 凱 旋 門 最 早 成 交 的 單 位 ， 截 至 本 週 二 尚 未 登 記 在 土 地 註 冊 處 。 新 地 解 釋 由 於 天 際 獨 立 屋 是 大 額 成 交 ， 涉 及 程 序 較 一 般 單 位 為 多 ， 故 仍 未 呈 上 土 地 註 冊 處 ； 而 與 天 際 獨 立 屋 業 主 有 關 人 士 購 入 的 三 十 多 個 單 位 ， 不 算 大 額 成 交 ， 至 今 亦 尚 未 登 記 。
已 登 記 的 成 交 記 錄 中 ， 大 手 買 家 的 買 樓 方 式 ， 都 是 購 入 一 至 兩 個 達 兩 萬 元 呎 價 單 位 ， 同 時 「 搭 」 多 個 低 層 或 中 層 「 超 值 價 」 單 位 。 而 這 類 「 套 餐 式 」 交 易 ， 據 知 都 會 由 郭 氏 三 兄 弟 簽 名 作 實 。
例 如 曾 購 入 新 地 旗 下 窩 打 老 道 8 號 多 個 單 位 的 新 地 好 友 鄭 明 明 ， 早 前 便 曾 對 外 放 風 ， 表 示 以 八 千 多 萬 購 入 摩 天 閣 一 個 五 房 單 位 自 住 ， 每 方 呎 價 逾 二 萬 五 千 元 ； 而 鄭 明 明 亦 盡 情 發 揮 「 新 地 好 友 」 的 精 神 ， 不 斷 向 傳 媒 大 讚 ： 「 度 好 我 ！ 」 又 接 受 傳 媒 專 訪 ， 大 談 買 凱 旋 門 心 得 ， 儼 如 新 地 的 代 言 人 。
不 過 ， 鄭 明 明 並 無 向 外 大 事 宣 揚 的 ， 是 她 原 來 還 另 外 購 入 了 七 個 低 層 細 單 位 ， 這 批 單 位 集 中 在 觀 星 閣 二 十 多 樓 ， 面 積 約 五 百 多 呎 ， 平 均 呎 價 只 是 七 千 八 百 元 ， 比 市 價 低 約 百 分 之 五 至 十 。 其 中 她 購 入 的 另 一 個 摩 天 閣 五 十 六 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 四 十 三 呎 單 位 ， 成 交 價 一 千 九 百 多 萬 元 ； 這 個 價 錢 ， 竟 比 同 坐 向 但 較 低 層 的 三 十 七 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 三 十 呎 的 單 位 ， 平 四 十 六 萬 元 。
而 近 排 頻 頻 掃 貨 的 三 奶 陳 婉 珍 ， 也 購 入 廿 個 凱 旋 門 單 位 ， 其 中 五 個 位 於 摩 天 閣 及 朝 日 閣 的 高 層 大 單 位 ， 平 均 呎 價 超 逾 二 萬 元 ！ 這 些 交 易 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 早 已 曝 光 ， 不 過 ， 三 奶 購 入 的 一 個 朝 日 閣 十 六 D 單 位 ， 面 積 七 百 多 呎 ， 售 價 只 要 五 百 二 十 六 萬 元 ， 呎 價 只 需 七 千 三 百 元 ； 其 餘 十 四 個 中 、 高 層 單 位 ， 平 均 呎 價 亦 只 是 一 萬 二 千 多 元 。
平 均 價 萬 二
曾 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 ， 購 入 一 個 一 房 單 位 的 買 家 羅 太 說 ， 當 時 發 展 商 的 確 有 向 他 們 推 銷 「 套 餐 式 」 交 易 ： 「 當 時 售 樓 職 員 話 ， 買 一 個 大 單 位 ， 可 以 優 先 俾 你 揀 一 個 細 單 位 ， 而 呎 價 只 係 六 千 幾 至 七 千 元 。 我 話 淨 係 要 細 單 位 ， 佢 開 頭 一 口 拒 絕 ， 後 尾 又 話 OK ， 但 呎 價 要 八 千 多 至 九 千 元 ， 我 覺 得 個 價 錢 好 貴 ！ 」 就 此 本 刊 向 發 展 商 查 詢 ， 新 地 回 應 表 示 ， 並 無 與 任 何 買 家 進 行 任 何 「 套 餐 式 」 交 易 ， 而 交 易 中 有 買 家 購 入 多 於 一 個 單 位 ， 是 市 場 常 見 現 象 。
雖 然 「 套 餐 式 」 交 易 並 無 觸 犯 法 例 ， 但 發 展 商 以 折 扣 「 補 貼 」 交 易 ， 創 造 「 超 高 價 」 成 交 ， 引 人 入 市 ， 卻 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 本 刊 就 已 登 記 的 凱 旋 門 單 位 計 算 ， 平 均 呎 價 只 是 萬 二 元 ， 與 三 萬 元 一 呎 的 天 際 獨 立 屋 相 差 一 大 截 。
而 事 實 上 ， 現 時 發 展 商 賣 樓 的 「 花 招 」 奇 多 ， 買 樓 過 程 的 透 明 度 極 低 。 以 往 發 展 商 賣 樓 ， 都 會 先 進 行 內 購 ， 而 內 購 單 位 數 目 亦 規 定 不 能 超 過 單 位 總 數 的 兩 至 三 成 ； 而 其 後 的 公 開 發 售 ， 會 派 發 價 單 或 張 貼 在 售 樓 處 。
但 自 從 ○ 二 年 十 一 月 ， 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 推 出 救 市 九 招 ， 不 再 限 制 內 購 的 單 位 數 目 後 ， 現 時 賣 樓 已 無 內 購 或 公 開 發 售 的 分 別 ； 部 分 發 展 商 更 在 物 業 未 取 得 政 府 批 准 售 樓 前 ， 已 率 先 偷 步 「 賣 樓 」 。
搶 閘 賣 樓 經 紀 封 口
以 凱 旋 門 為 例 ， 入 伙 日 期 是 明 年 年 中 ； 如 要 賣 樓 花 ， 必 先 要 有 政 府 批 出 的 「 預 售 樓 花 同 意 書 」 ， 否 則 即 屬 違 法 。 但 據 資 料 顯 示 ， 政 府 在 今 年 四 月 八 日 ， 才 為 凱 旋 門 批 出 同 意 書 ， 然 而 早 於 三 月 初 ， 新 地 已 向 外 放 風 ， 謂 有 五 個 大 單 位 已 由 客 人 預 留 。 據 負 責 物 業 買 賣 的 律 師 透 露 ， 「 預 留 」 變 相 是 走 「 法 律 罅 」 ， 差 不 多 等 同 賣 樓 ； 只 是 「 預 留 」 大 多 是 發 展 商 與 買 家 的 「 口 頭 協 議 」 ， 並 無 法 律 約 束 力 ； 又 或 是 「 預 留 」 合 約 由 買 家 與 地 產 代 理 簽 訂 ， 在 單 位 獲 得 出 售 同 意 書 後 ， 才 與 發 展 商 簽 訂 買 賣 合 約 。
而 發 展 商 為 免 受 到 政 府 質 疑 ， 亦 不 許 地 產 代 理 向 外 公 布 「 預 留 」 詳 情 。 一 名 曾 參 與 凱 旋 門 「 預 留 」 交 易 的 經 紀 說 ： 「 發 展 商 同 我 開 過 會 ， 警 告 我 唔 可 以 對 外 講 預 留 咩 單 位 及 價 錢 ， 就 連 身 邊 同 事 都 唔 講 得 ， 否 則 會 取 消 該 個 預 留 交 易 。 結 果 我 個 個 唔 敢 出 聲 。 」
而 購 入 物 業 七 個 單 位 的 買 家 翁 裕 雄 亦 表 示 ， 買 樓 前 未 有 比 較 不 同 單 位 樓 層 的 價 錢 ： 「 我 都 唔 知 佢 賣 俾 其 他 人 幾 多 錢 ， 點 比 較 啊 。 佢 開 咩 價 ， 我 咪 買 ， 都 無 講 價 。 」
發 展 商 另 一 賣 樓 「 花 招 」 ， 就 是 以 配 售 方 式 「 派 貨 」 ， 發 展 商 主 要 向 兩 大 地 產 代 理 集 團 中 原 和 美 聯 ， 派 發 不 同 樓 層 的 單 位 ， 並 要 他 們 自 行 「 圈 貨 」 出 售 。 拿 得 一 堆 單 位 的 經 紀 ， 便 要 自 行 找 齊 一 批 客 人 ， 購 入 某 一 樓 層 的 全 部 單 位 （ 亦 即 一 圈 ） ， 發 展 商 才 會 出 售 該 層 單 位 ， 代 理 行 被 迫 要 做 「 批 發 商 」 。
此 做 法 發 展 商 可 謂 一 舉 多 得 。 事 關 每 一 樓 層 景 觀 或 間 隔 較 差 的 單 位 ， 都 可 藉 此 一 次 過 去 貨 ， 而 發 展 商 亦 慳 回 不 少 賣 樓 成 本 。
最 後 ， 在 樓 盤 取 得 預 售 樓 花 同 意 書 後 ， 發 展 商 便 會 安 排 已 經 預 留 及 圈 貨 的 買 家 ， 辦 理 買 樓 手 續 ， 並 循 例 進 行 內 購 及 公 開 發 售 程 序 。 不 過 ， 買 家 到 售 樓 處 揀 樓 ， 已 不 像 以 往 般 有 價 單 在 手 。 現 時 買 家 只 可 走 到 售 樓 處 ， 向 經 紀 詢 問 最 多 三 個 心 水 單 位 的 價 錢 ； 只 要 流 露 出 丁 點 猶 疑 ， 便 要 離 開 讓 位 給 下 一 個 買 家 。 這 樣 買 家 根 本 難 以 比 較 不 同 樓 層 單 位 的 價 錢 ； 發 展 商 因 應 不 同 買 家 而 開 出 不 同 價 格 ， 亦 造 成 部 分 新 樓 低 層 較 高 層 更 昂 貴 的 荒 謬 情 況 。
這 些 有 創 意 的 賣 樓 手 法 ， 大 都 由 新 地 度 出 ， 前 年 新 地 推 出 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 等 新 盤 時 率 先 採 用 ， 後 來 各 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 如 新 世 界 發 展 的 泓 都 及 君 傲 灣 ， 基 的 嘉 亨 灣 等 。
對 於 賣 樓 透 明 度 愈 來 愈 低 ， 科 技 大 學 經 濟 學 系 教 授 雷 鼎 鳴 說 ： 「 咁 樣 有 歧 視 性 價 格 出 現 。 因 為 訊 息 封 閉 ， 同 一 產 品 ， 可 針 對 唔 同 買 家 ， 出 唔 同 價 錢 。 這 樣 對 地 產 商 當 然 有 利 ； 但 對 消 費 者 就 好 唔 公 平 ， 因 為 所 買 的 產 品 不 是 在 透 明 競 爭 市 場 買 返 。 」
第 一 浸 貨 有 水 位
而 在 地 產 市 場 打 滾 十 多 年 的 投 資 者 陳 清 白 ， 亦 說 現 在 賣 樓 的 透 明 度 奇 低 ， 對 市 場 任 何 消 息 ， 都 一 定 要 仔 細 分 析 ： 「 而 家 好 多 成 交 都 係 『 吹 』 出 來 的 ， 無 從 查 證 。 發 展 商 將 單 位 價 錢 收 晒 櫃 桶 底 ， 見 你 第 一 次 買 樓 ， 咪 嗌 貴 ， 個 價 點 講 都 得 ！ 而 家 去 聖 安 娜 買 件 兩 蚊 西 餅 ， 你 都 知 道 價 錢 ！ 但 買 樓 咁 大 件 事 ， 有 咩 理 由 竟 然 唔 知 價 錢 ？ 我 諗 唯 一 原 因 ， 就 係 發 展 商 要 造 起 個 市 ！ 」
發 展 商 為 求 促 銷 去 貨 ， 度 出 新 橋 ， 亦 需 要 一 眾 友 好 造 勢 支 持 。 所 以 一 眾 發 展 商 好 友 遂 以 圈 貨 形 式 ， 以 低 於 市 價 掃 入 單 位 ， 並 即 時 轉 售 獲 利 。 由 於 成 為 發 展 商 好 友 可 以 賺 第 一 浸 錢 ， 不 少 人 都 希 望 借 機 「 埋 堆 」 ， 其 中 便 包 括 剛 成 立 不 久 的 第 一 房 產 投 資 公 司 。 這 家 公 司 在 今 年 二 月 才 成 立 ， 在 地 產 界 中 寂 寂 無 聞 ， 近 月 卻 不 斷 高 調 地 接 受 傳 媒 訪 問 。 出 面 做 宣 傳 的 集 團 總 經 理 岑 威 雄 ， 屬 經 紀 出 身 ， 表 示 幕 後 大 老 闆 是 國 內 實 力 雄 厚 的 民 營 企 業 家 ， 「 我 集 團 背 後 股 東 ， 真 係 擺 兩 酒 都 擺 唔 晒 呀 ！ 上 海 、 福 建 、 北 京 都 有 我 股 東 ！ 我 而 家 有 兩 億 貨 ， 遲 會 再 掃 多 兩 億 ！ 」
岑 威 雄 多 番 誇 誇 其 談 集 團 往 績 及 雄 厚 實 力 ， 但 當 記 者 多 番 追 問 為 何 要 如 此 高 調 ， 他 才 吐 露 了 一 點 原 因 ： 「 其 實 我 以 前 炒 開 海 怡 半 島 同 南 灣 半 島 等 二 手 盤 ， 但 緊 我 想 掃 一 手 樓 ， 好 想 發 展 商 知 道 我 存 在 ， 搵 我 入 貨 。 我 想 識 發 展 商 有 長 實 ， 新 地 ， 基 … … 而 家 買 一 手 盤 ， 梗 係 想 掃 第 一 浸 貨 啦 ， 咁 先 有 折 扣 同 有 錢 賺 ； 跟 住 買 都 已 經 無 肉 食 … … 」
二 手 承 接 力 弱
事 實 上 ， 現 時 大 部 分 新 盤 的 買 家 ， 買 貴 貨 亦 不 自 知 ， 而 發 展 商 則 以 超 長 成 交 期 作 利 誘 ， 加 上 銀 行 方 面 亦 因 為 水 頭 充 足 ， 令 低 至 半 成 首 期 亦 可 成 為 業 主 ， 故 可 吸 引 一 眾 炒 家 入 市 ， 以 小 搏 大 ， 結 果 每 個 新 盤 都 有 超 過 六 、 七 成 炒 家 入 市 ， 導 致 一 手 樓 炒 風 激 烈 。
這 樣 新 盤 的 而 且 確 賣 個 滿 堂 紅 ， 但 擺 在 二 手 市 場 放 售 ， 可 以 順 利 出 貨 者 ， 卻 又 寥 寥 可 數 。 早 於 去 年 二 月 開 售 的 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 ， 分 別 賣 出 六 百 及 四 百 多 個 單 位 ， 至 現 時 兩 物 業 已 入 伙 ， 仍 然 維 持 有 百 多 個 放 盤 ， 但 每 月 的 二 手 成 交 卻 只 有 寥 寥 十 數 宗 ， 買 家 不 想 上 身 借 銀 行 按 揭 ， 就 要 平 手 或 蝕 讓 離 場 。
今 年 一 月 開 售 的 新 世 界 樓 盤 泓 都 ， 可 謂 此 中 的 「 重 災 區 」 。 泓 都 在 今 年 一 月 開 售 時 ， 部 分 二 手 放 盤 即 放 即 成 交 ， 有 單 位 可 一 日 間 大 賺 四 十 萬 元 ； 但 至 近 月 賣 出 一 千 伙 後 ， 放 盤 量 愈 來 愈 多 ， 達 四 、 五 百 個 ， 而 售 出 個 案 亦 由 當 初 大 賺 數 十 萬 元 ， 大 幅 縮 減 至 微 賺 數 萬 元 ， 甚 至 乎 平 手 離 場 。
記 者 向 地 產 代 理 查 問 該 盤 情 況 ， 「 地 膽 」 華 泰 地 產 的 負 責 人 陳 小 姐 說 ： 「 而 家 好 多 放 盤 呀 ， 我 呢 度 都 有 三 百 幾 個 ， 佣 金 通 常 要 加 到 百 分 之 二 至 三 ， 先 有 經 紀 肯 同 你 推 ！ 當 初 人 排 天 光 買 樓 ， 陣 人 諗 住 成 交 期 有 成 年 咁 長 ， 實 走 到 啦 ， 點 知 到 而 家 都 放 唔 出 ！ 」 泓 都 將 於 今 年 底 入 伙 ， 按 每 月 只 有 十 多 二 十 宗 成 交 計 ， 肯 定 有 數 以 百 計 的 買 家 須 要 上 會 ， 隨 時 準 備 坐 艇 。
事 實 上 ， 新 盤 買 家 要 面 對 四 方 八 面 的 競 爭 ； 除 要 和 發 展 商 的 貨 尾 單 位 鬥 搶 客 ， 未 來 還 有 兩 鐵 上 蓋 ， 貨 尾 及 樓 花 共 五 萬 六 千 多 個 單 位 ， 樓 市 出 現 斷 層 純 屬 發 展 商 一 廂 情 願 ； 再 加 上 發 展 商 在 新 界 的 七 千 多 萬 呎 農 地 儲 備 ， 單 位 供 應 可 謂 源 源 不 絕 ， 後 市 未 許 樂 觀 。
理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 副 教 授 許 智 文 說 ： 「 現 時 樓 市 確 有 炒 風 ， 但 只 在 新 盤 。 好 似 凱 旋 門 炒 得 厲 害 ， 但 同 位 於 九 龍 站 的 擎 天 半 島 及 君 臨 天 下 則 好 靜 。 我 相 信 後 市 有 隱 憂 。 事 關 現 時 炒 作 人 民 幣 升 值 的 消 息 降 溫 ， 熱 錢 會 流 走 ， 銀 行 便 會 有 加 息 壓 力 ， 打 擊 買 家 信 心 。 」 若 然 新 盤 買 家 因 此 出 現 恐 慌 性 拋 售 ， 這 個 樓 市 大 災 難 ， 將 不 敢 想 像 。
本 週 三 ， 立 法 會 議 員 李 永 達 ， 將 在 立 法 會 就 天 際 獨 立 屋 的 成 交 提 出 質 詢 ， 凱 旋 門 的 神 話 隨 時 落 幕 。 本 刊 調 查 凱 旋 門 七 百 四 十 六 個 已 登 記 的 交 易 ， 發 現 確 實 有 大 量 「 套 餐 式 」 交 易 存 在 ； 一 眾 新 地 友 好 ， 如 名 媛 鄭 明 明 、 賭 王 三 太 陳 婉 珍 等 ， 只 要 肯 以 高 價 購 入 一 個 大 單 位 ， 就 可 以 筍 價 購 入 大 量 其 他 細 單 位 。
過 去 兩 年 ， 一 手 樓 市 起 死 回 生 ， 要 多 得 新 地 創 出 多 款 新 招 來 促 銷 。 現 時 市 場 的 賣 樓 花 招 ， 計 有 偷 步 預 留 、 圈 貨 ， 又 有 配 售 派 貨 、 「 套 餐 式 」 交 易 等 。 各 個 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 一 般 買 家 難 以 全 面 掌 握 市 場 訊 息 ， 貿 然 上 車 將 隨 時 坐 艇 。
四 月 中 ， 凱 旋 門 正 醞 釀 開 售 前 數 天 ， 突 然 傳 出 一 個 驚 人 消 息 ： 凱 旋 門 摩 天 閣 頂 層 面 積 五 千 呎 ， 附 有 私 人 泳 池 的 天 際 獨 立 屋 ， 以 一 億 六 千 八 百 萬 元 售 出 ， 平 均 呎 價 達 三 萬 一 千 元 ， 創 出 了 亞 洲 區 分 層 單 位 呎 價 新 高 。 消 息 一 出 ， 即 時 令 凱 旋 門 成 為 豪 宅 新 地 標 ， 短 短 一 星 期 便 售 出 九 百 個 單 位 ， 新 地 就 此 套 現 一 百 二 十 億 元 。
不 過 興 奮 過 後 ， 市 場 開 始 對 這 個 「 天 價 」 成 交 有 所 懷 疑 。 上 週 立 法 會 議 員 李 永 達 便 收 到 報 料 ， 指 該 個 獨 立 屋 買 家 ， 可 以 折 扣 價 購 入 大 量 中 低 層 單 位 ， 以 「 補 貼 」 該 個 天 價 成 交 。 故 天 際 獨 立 屋 的 呎 價 ， 實 質 毋 須 三 萬 多 元 一 呎 ， 新 地 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 消 息 即 時 令 市 場 議 論 紛 紛 ， 而 本 週 二 新 地 亦 走 出 來 否 認 其 事 ， 指 天 際 獨 立 屋 買 家 並 沒 有 購 入 該 盤 其 他 單 位 。
凱 旋 門 套 餐 式 買 家
資 料 ： 土 地 註 冊 處 截 至 本 週 二 的 等 待 註 冊 契 約 （ Deeds of Pending Registration ）
註 ： 本 刊 查 冊 凱 旋 門 等 待 註 冊 契 約 合 共 746 個 單 位 ， 總 成 交 金 額 為 $94.6 億 ， 總 樓 面 呎 數 為 78 萬 呎 ， 平 均 呎 價 為 $1.2 萬 。 市 傳 以 $1.68 億 ， 即 每 呎 $3.13 萬 成 交 的 凱 旋 門 天 際 獨 立 屋 ， 截 至 本 週 二 仍 未 在 土 地 註 冊 處 登 記 成 交 記 錄 。
天 價 交 易 遲 遲 未 登 記
新 地 這 個 說 法 有 點 取 巧 。 事 關 一 般 炒 家 ， 都 會 以 不 同 的 公 司 或 拍 檔 名 義 購 買 大 量 單 位 ， 這 並 非 表 示 該 些 單 位 或 拍 檔 互 相 之 間 並 無 關 連 。 有 知 情 的 經 紀 便 透 露 ， 與 該 個 買 家 有 關 連 的 人 士 ， 的 確 購 入 了 大 量 中 低 層 單 位 ， 數 目 還 達 到 三 十 九 個 之 多 ， 「 當 時 促 成 呢 批 成 交 經 紀 好 口 密 ， 所 以 單 都 得 好 密 實 。 而 據 知 大 部 分 單 位 集 中 朝 日 閣 十 幾 樓 的 C 、 D 室 ， 買 入 呎 價 約 為 七 千 元 ， 比 市 價 平 一 成 有 多 。 」 這 批 單 位 現 以 每 呎 約 七 千 五 百 元 摸 貨 放 售 ， 已 有 獲 利 成 交 。
天 際 獨 立 屋 買 家 的 身 份 極 之 神 秘 ， 據 知 並 非 外 間 所 指 的 英 資 集 團 ， 而 是 在 上 海 工 作 的 「 疊 水 」 內 地 人 ； 除 了 該 交 易 的 經 紀 及 負 責 售 樓 的 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 等 人 外 ， 無 人 見 過 或 接 觸 過 他 。
本 刊 遂 將 凱 旋 門 「 大 起 底 」 ， 調 查 是 否 存 在 「 套 餐 式 」 交 易 。 已 售 出 逾 九 百 個 凱 旋 門 單 位 ， 當 中 七 百 四 十 六 個 已 經 在 土 地 註 冊 處 登 記 。 然 而 ， 這 個 天 際 獨 立 屋 貴 為 凱 旋 門 最 早 成 交 的 單 位 ， 截 至 本 週 二 尚 未 登 記 在 土 地 註 冊 處 。 新 地 解 釋 由 於 天 際 獨 立 屋 是 大 額 成 交 ， 涉 及 程 序 較 一 般 單 位 為 多 ， 故 仍 未 呈 上 土 地 註 冊 處 ； 而 與 天 際 獨 立 屋 業 主 有 關 人 士 購 入 的 三 十 多 個 單 位 ， 不 算 大 額 成 交 ， 至 今 亦 尚 未 登 記 。
已 登 記 的 成 交 記 錄 中 ， 大 手 買 家 的 買 樓 方 式 ， 都 是 購 入 一 至 兩 個 達 兩 萬 元 呎 價 單 位 ， 同 時 「 搭 」 多 個 低 層 或 中 層 「 超 值 價 」 單 位 。 而 這 類 「 套 餐 式 」 交 易 ， 據 知 都 會 由 郭 氏 三 兄 弟 簽 名 作 實 。
例 如 曾 購 入 新 地 旗 下 窩 打 老 道 8 號 多 個 單 位 的 新 地 好 友 鄭 明 明 ， 早 前 便 曾 對 外 放 風 ， 表 示 以 八 千 多 萬 購 入 摩 天 閣 一 個 五 房 單 位 自 住 ， 每 方 呎 價 逾 二 萬 五 千 元 ； 而 鄭 明 明 亦 盡 情 發 揮 「 新 地 好 友 」 的 精 神 ， 不 斷 向 傳 媒 大 讚 ： 「 度 好 我 ！ 」 又 接 受 傳 媒 專 訪 ， 大 談 買 凱 旋 門 心 得 ， 儼 如 新 地 的 代 言 人 。
不 過 ， 鄭 明 明 並 無 向 外 大 事 宣 揚 的 ， 是 她 原 來 還 另 外 購 入 了 七 個 低 層 細 單 位 ， 這 批 單 位 集 中 在 觀 星 閣 二 十 多 樓 ， 面 積 約 五 百 多 呎 ， 平 均 呎 價 只 是 七 千 八 百 元 ， 比 市 價 低 約 百 分 之 五 至 十 。 其 中 她 購 入 的 另 一 個 摩 天 閣 五 十 六 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 四 十 三 呎 單 位 ， 成 交 價 一 千 九 百 多 萬 元 ； 這 個 價 錢 ， 竟 比 同 坐 向 但 較 低 層 的 三 十 七 樓 B ， 面 積 一 千 一 百 三 十 呎 的 單 位 ， 平 四 十 六 萬 元 。
而 近 排 頻 頻 掃 貨 的 三 奶 陳 婉 珍 ， 也 購 入 廿 個 凱 旋 門 單 位 ， 其 中 五 個 位 於 摩 天 閣 及 朝 日 閣 的 高 層 大 單 位 ， 平 均 呎 價 超 逾 二 萬 元 ！ 這 些 交 易 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 早 已 曝 光 ， 不 過 ， 三 奶 購 入 的 一 個 朝 日 閣 十 六 D 單 位 ， 面 積 七 百 多 呎 ， 售 價 只 要 五 百 二 十 六 萬 元 ， 呎 價 只 需 七 千 三 百 元 ； 其 餘 十 四 個 中 、 高 層 單 位 ， 平 均 呎 價 亦 只 是 一 萬 二 千 多 元 。
平 均 價 萬 二
曾 在 凱 旋 門 公 開 發 售 時 ， 購 入 一 個 一 房 單 位 的 買 家 羅 太 說 ， 當 時 發 展 商 的 確 有 向 他 們 推 銷 「 套 餐 式 」 交 易 ： 「 當 時 售 樓 職 員 話 ， 買 一 個 大 單 位 ， 可 以 優 先 俾 你 揀 一 個 細 單 位 ， 而 呎 價 只 係 六 千 幾 至 七 千 元 。 我 話 淨 係 要 細 單 位 ， 佢 開 頭 一 口 拒 絕 ， 後 尾 又 話 OK ， 但 呎 價 要 八 千 多 至 九 千 元 ， 我 覺 得 個 價 錢 好 貴 ！ 」 就 此 本 刊 向 發 展 商 查 詢 ， 新 地 回 應 表 示 ， 並 無 與 任 何 買 家 進 行 任 何 「 套 餐 式 」 交 易 ， 而 交 易 中 有 買 家 購 入 多 於 一 個 單 位 ， 是 市 場 常 見 現 象 。
雖 然 「 套 餐 式 」 交 易 並 無 觸 犯 法 例 ， 但 發 展 商 以 折 扣 「 補 貼 」 交 易 ， 創 造 「 超 高 價 」 成 交 ， 引 人 入 市 ， 卻 有 誤 導 買 家 之 嫌 。 本 刊 就 已 登 記 的 凱 旋 門 單 位 計 算 ， 平 均 呎 價 只 是 萬 二 元 ， 與 三 萬 元 一 呎 的 天 際 獨 立 屋 相 差 一 大 截 。
而 事 實 上 ， 現 時 發 展 商 賣 樓 的 「 花 招 」 奇 多 ， 買 樓 過 程 的 透 明 度 極 低 。 以 往 發 展 商 賣 樓 ， 都 會 先 進 行 內 購 ， 而 內 購 單 位 數 目 亦 規 定 不 能 超 過 單 位 總 數 的 兩 至 三 成 ； 而 其 後 的 公 開 發 售 ， 會 派 發 價 單 或 張 貼 在 售 樓 處 。
但 自 從 ○ 二 年 十 一 月 ， 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 推 出 救 市 九 招 ， 不 再 限 制 內 購 的 單 位 數 目 後 ， 現 時 賣 樓 已 無 內 購 或 公 開 發 售 的 分 別 ； 部 分 發 展 商 更 在 物 業 未 取 得 政 府 批 准 售 樓 前 ， 已 率 先 偷 步 「 賣 樓 」 。
搶 閘 賣 樓 經 紀 封 口
以 凱 旋 門 為 例 ， 入 伙 日 期 是 明 年 年 中 ； 如 要 賣 樓 花 ， 必 先 要 有 政 府 批 出 的 「 預 售 樓 花 同 意 書 」 ， 否 則 即 屬 違 法 。 但 據 資 料 顯 示 ， 政 府 在 今 年 四 月 八 日 ， 才 為 凱 旋 門 批 出 同 意 書 ， 然 而 早 於 三 月 初 ， 新 地 已 向 外 放 風 ， 謂 有 五 個 大 單 位 已 由 客 人 預 留 。 據 負 責 物 業 買 賣 的 律 師 透 露 ， 「 預 留 」 變 相 是 走 「 法 律 罅 」 ， 差 不 多 等 同 賣 樓 ； 只 是 「 預 留 」 大 多 是 發 展 商 與 買 家 的 「 口 頭 協 議 」 ， 並 無 法 律 約 束 力 ； 又 或 是 「 預 留 」 合 約 由 買 家 與 地 產 代 理 簽 訂 ， 在 單 位 獲 得 出 售 同 意 書 後 ， 才 與 發 展 商 簽 訂 買 賣 合 約 。
而 發 展 商 為 免 受 到 政 府 質 疑 ， 亦 不 許 地 產 代 理 向 外 公 布 「 預 留 」 詳 情 。 一 名 曾 參 與 凱 旋 門 「 預 留 」 交 易 的 經 紀 說 ： 「 發 展 商 同 我 開 過 會 ， 警 告 我 唔 可 以 對 外 講 預 留 咩 單 位 及 價 錢 ， 就 連 身 邊 同 事 都 唔 講 得 ， 否 則 會 取 消 該 個 預 留 交 易 。 結 果 我 個 個 唔 敢 出 聲 。 」
而 購 入 物 業 七 個 單 位 的 買 家 翁 裕 雄 亦 表 示 ， 買 樓 前 未 有 比 較 不 同 單 位 樓 層 的 價 錢 ： 「 我 都 唔 知 佢 賣 俾 其 他 人 幾 多 錢 ， 點 比 較 啊 。 佢 開 咩 價 ， 我 咪 買 ， 都 無 講 價 。 」
發 展 商 另 一 賣 樓 「 花 招 」 ， 就 是 以 配 售 方 式 「 派 貨 」 ， 發 展 商 主 要 向 兩 大 地 產 代 理 集 團 中 原 和 美 聯 ， 派 發 不 同 樓 層 的 單 位 ， 並 要 他 們 自 行 「 圈 貨 」 出 售 。 拿 得 一 堆 單 位 的 經 紀 ， 便 要 自 行 找 齊 一 批 客 人 ， 購 入 某 一 樓 層 的 全 部 單 位 （ 亦 即 一 圈 ） ， 發 展 商 才 會 出 售 該 層 單 位 ， 代 理 行 被 迫 要 做 「 批 發 商 」 。
此 做 法 發 展 商 可 謂 一 舉 多 得 。 事 關 每 一 樓 層 景 觀 或 間 隔 較 差 的 單 位 ， 都 可 藉 此 一 次 過 去 貨 ， 而 發 展 商 亦 慳 回 不 少 賣 樓 成 本 。
最 後 ， 在 樓 盤 取 得 預 售 樓 花 同 意 書 後 ， 發 展 商 便 會 安 排 已 經 預 留 及 圈 貨 的 買 家 ， 辦 理 買 樓 手 續 ， 並 循 例 進 行 內 購 及 公 開 發 售 程 序 。 不 過 ， 買 家 到 售 樓 處 揀 樓 ， 已 不 像 以 往 般 有 價 單 在 手 。 現 時 買 家 只 可 走 到 售 樓 處 ， 向 經 紀 詢 問 最 多 三 個 心 水 單 位 的 價 錢 ； 只 要 流 露 出 丁 點 猶 疑 ， 便 要 離 開 讓 位 給 下 一 個 買 家 。 這 樣 買 家 根 本 難 以 比 較 不 同 樓 層 單 位 的 價 錢 ； 發 展 商 因 應 不 同 買 家 而 開 出 不 同 價 格 ， 亦 造 成 部 分 新 樓 低 層 較 高 層 更 昂 貴 的 荒 謬 情 況 。
這 些 有 創 意 的 賣 樓 手 法 ， 大 都 由 新 地 度 出 ， 前 年 新 地 推 出 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 等 新 盤 時 率 先 採 用 ， 後 來 各 發 展 商 爭 相 仿 效 ， 如 新 世 界 發 展 的 泓 都 及 君 傲 灣 ， 基 的 嘉 亨 灣 等 。
對 於 賣 樓 透 明 度 愈 來 愈 低 ， 科 技 大 學 經 濟 學 系 教 授 雷 鼎 鳴 說 ： 「 咁 樣 有 歧 視 性 價 格 出 現 。 因 為 訊 息 封 閉 ， 同 一 產 品 ， 可 針 對 唔 同 買 家 ， 出 唔 同 價 錢 。 這 樣 對 地 產 商 當 然 有 利 ； 但 對 消 費 者 就 好 唔 公 平 ， 因 為 所 買 的 產 品 不 是 在 透 明 競 爭 市 場 買 返 。 」
第 一 浸 貨 有 水 位
而 在 地 產 市 場 打 滾 十 多 年 的 投 資 者 陳 清 白 ， 亦 說 現 在 賣 樓 的 透 明 度 奇 低 ， 對 市 場 任 何 消 息 ， 都 一 定 要 仔 細 分 析 ： 「 而 家 好 多 成 交 都 係 『 吹 』 出 來 的 ， 無 從 查 證 。 發 展 商 將 單 位 價 錢 收 晒 櫃 桶 底 ， 見 你 第 一 次 買 樓 ， 咪 嗌 貴 ， 個 價 點 講 都 得 ！ 而 家 去 聖 安 娜 買 件 兩 蚊 西 餅 ， 你 都 知 道 價 錢 ！ 但 買 樓 咁 大 件 事 ， 有 咩 理 由 竟 然 唔 知 價 錢 ？ 我 諗 唯 一 原 因 ， 就 係 發 展 商 要 造 起 個 市 ！ 」
發 展 商 為 求 促 銷 去 貨 ， 度 出 新 橋 ， 亦 需 要 一 眾 友 好 造 勢 支 持 。 所 以 一 眾 發 展 商 好 友 遂 以 圈 貨 形 式 ， 以 低 於 市 價 掃 入 單 位 ， 並 即 時 轉 售 獲 利 。 由 於 成 為 發 展 商 好 友 可 以 賺 第 一 浸 錢 ， 不 少 人 都 希 望 借 機 「 埋 堆 」 ， 其 中 便 包 括 剛 成 立 不 久 的 第 一 房 產 投 資 公 司 。 這 家 公 司 在 今 年 二 月 才 成 立 ， 在 地 產 界 中 寂 寂 無 聞 ， 近 月 卻 不 斷 高 調 地 接 受 傳 媒 訪 問 。 出 面 做 宣 傳 的 集 團 總 經 理 岑 威 雄 ， 屬 經 紀 出 身 ， 表 示 幕 後 大 老 闆 是 國 內 實 力 雄 厚 的 民 營 企 業 家 ， 「 我 集 團 背 後 股 東 ， 真 係 擺 兩 酒 都 擺 唔 晒 呀 ！ 上 海 、 福 建 、 北 京 都 有 我 股 東 ！ 我 而 家 有 兩 億 貨 ， 遲 會 再 掃 多 兩 億 ！ 」
岑 威 雄 多 番 誇 誇 其 談 集 團 往 績 及 雄 厚 實 力 ， 但 當 記 者 多 番 追 問 為 何 要 如 此 高 調 ， 他 才 吐 露 了 一 點 原 因 ： 「 其 實 我 以 前 炒 開 海 怡 半 島 同 南 灣 半 島 等 二 手 盤 ， 但 緊 我 想 掃 一 手 樓 ， 好 想 發 展 商 知 道 我 存 在 ， 搵 我 入 貨 。 我 想 識 發 展 商 有 長 實 ， 新 地 ， 基 … … 而 家 買 一 手 盤 ， 梗 係 想 掃 第 一 浸 貨 啦 ， 咁 先 有 折 扣 同 有 錢 賺 ； 跟 住 買 都 已 經 無 肉 食 … … 」
二 手 承 接 力 弱
事 實 上 ， 現 時 大 部 分 新 盤 的 買 家 ， 買 貴 貨 亦 不 自 知 ， 而 發 展 商 則 以 超 長 成 交 期 作 利 誘 ， 加 上 銀 行 方 面 亦 因 為 水 頭 充 足 ， 令 低 至 半 成 首 期 亦 可 成 為 業 主 ， 故 可 吸 引 一 眾 炒 家 入 市 ， 以 小 搏 大 ， 結 果 每 個 新 盤 都 有 超 過 六 、 七 成 炒 家 入 市 ， 導 致 一 手 樓 炒 風 激 烈 。
這 樣 新 盤 的 而 且 確 賣 個 滿 堂 紅 ， 但 擺 在 二 手 市 場 放 售 ， 可 以 順 利 出 貨 者 ， 卻 又 寥 寥 可 數 。 早 於 去 年 二 月 開 售 的 聚 康 山 莊 及 窩 打 老 道 八 號 ， 分 別 賣 出 六 百 及 四 百 多 個 單 位 ， 至 現 時 兩 物 業 已 入 伙 ， 仍 然 維 持 有 百 多 個 放 盤 ， 但 每 月 的 二 手 成 交 卻 只 有 寥 寥 十 數 宗 ， 買 家 不 想 上 身 借 銀 行 按 揭 ， 就 要 平 手 或 蝕 讓 離 場 。
今 年 一 月 開 售 的 新 世 界 樓 盤 泓 都 ， 可 謂 此 中 的 「 重 災 區 」 。 泓 都 在 今 年 一 月 開 售 時 ， 部 分 二 手 放 盤 即 放 即 成 交 ， 有 單 位 可 一 日 間 大 賺 四 十 萬 元 ； 但 至 近 月 賣 出 一 千 伙 後 ， 放 盤 量 愈 來 愈 多 ， 達 四 、 五 百 個 ， 而 售 出 個 案 亦 由 當 初 大 賺 數 十 萬 元 ， 大 幅 縮 減 至 微 賺 數 萬 元 ， 甚 至 乎 平 手 離 場 。
記 者 向 地 產 代 理 查 問 該 盤 情 況 ， 「 地 膽 」 華 泰 地 產 的 負 責 人 陳 小 姐 說 ： 「 而 家 好 多 放 盤 呀 ， 我 呢 度 都 有 三 百 幾 個 ， 佣 金 通 常 要 加 到 百 分 之 二 至 三 ， 先 有 經 紀 肯 同 你 推 ！ 當 初 人 排 天 光 買 樓 ， 陣 人 諗 住 成 交 期 有 成 年 咁 長 ， 實 走 到 啦 ， 點 知 到 而 家 都 放 唔 出 ！ 」 泓 都 將 於 今 年 底 入 伙 ， 按 每 月 只 有 十 多 二 十 宗 成 交 計 ， 肯 定 有 數 以 百 計 的 買 家 須 要 上 會 ， 隨 時 準 備 坐 艇 。
事 實 上 ， 新 盤 買 家 要 面 對 四 方 八 面 的 競 爭 ； 除 要 和 發 展 商 的 貨 尾 單 位 鬥 搶 客 ， 未 來 還 有 兩 鐵 上 蓋 ， 貨 尾 及 樓 花 共 五 萬 六 千 多 個 單 位 ， 樓 市 出 現 斷 層 純 屬 發 展 商 一 廂 情 願 ； 再 加 上 發 展 商 在 新 界 的 七 千 多 萬 呎 農 地 儲 備 ， 單 位 供 應 可 謂 源 源 不 絕 ， 後 市 未 許 樂 觀 。
理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 副 教 授 許 智 文 說 ： 「 現 時 樓 市 確 有 炒 風 ， 但 只 在 新 盤 。 好 似 凱 旋 門 炒 得 厲 害 ， 但 同 位 於 九 龍 站 的 擎 天 半 島 及 君 臨 天 下 則 好 靜 。 我 相 信 後 市 有 隱 憂 。 事 關 現 時 炒 作 人 民 幣 升 值 的 消 息 降 溫 ， 熱 錢 會 流 走 ， 銀 行 便 會 有 加 息 壓 力 ， 打 擊 買 家 信 心 。 」 若 然 新 盤 買 家 因 此 出 現 恐 慌 性 拋 售 ， 這 個 樓 市 大 災 難 ， 將 不 敢 想 像 。
Tuesday, May 17, 2005
迪士尼推出婚禮套餐服務
5月 17日 星期二 21:55
香港迪士尼公布婚禮套餐服務，除西式婚禮外，亦可選擇中式婚宴，每席由8888元至12888元。
香港迪士尼樂園公布婚禮套餐服務，除西式婚禮外，亦可選擇中式婚宴，每席由8888元至12888元，而西式自選酒水服務每席由1680至2280元，還未包括加一服務費。
迪士尼提供的服務包括有婚禮統籌人員提供協助婚禮安排，新人可在迪士尼樂園酒店住宿1晚，有特製的童話婚禮證書、請柬設計及結婚蛋糕。
迪士尼樂園今日起接受預訂申請，新人可以在網上提交表格，分為四種套餐服務，其中一款為自選套餐服務。
舉辦童話婚禮的主要地點是香港迪士尼樂園酒店的灰姑娘宴會廳，這裡最多能容納50張婚宴餐桌。
5月 17日 星期二 21:55
香港迪士尼公布婚禮套餐服務，除西式婚禮外，亦可選擇中式婚宴，每席由8888元至12888元。
香港迪士尼樂園公布婚禮套餐服務，除西式婚禮外，亦可選擇中式婚宴，每席由8888元至12888元，而西式自選酒水服務每席由1680至2280元，還未包括加一服務費。
迪士尼提供的服務包括有婚禮統籌人員提供協助婚禮安排，新人可在迪士尼樂園酒店住宿1晚，有特製的童話婚禮證書、請柬設計及結婚蛋糕。
迪士尼樂園今日起接受預訂申請，新人可以在網上提交表格，分為四種套餐服務，其中一款為自選套餐服務。
舉辦童話婚禮的主要地點是香港迪士尼樂園酒店的灰姑娘宴會廳，這裡最多能容納50張婚宴餐桌。
Monday, May 16, 2005
浸大教授：4441 街貨量料歷來最多
街貨量17億份 發行商或須沽正股 重磅匯控輪快末日 正股沽壓增
--------------------------------------------------------------------------------
【明報記者劉雲青報道】有認股證發行商及學者均指出，匯豐控股 (0005 )的股價，未來兩個月可能會因為認股證的對活動而大幅波動。瑞士信貸第一波士頓發行的匯 控認購認股證(4441，行使價為 123. 88元) ，極受市場歡迎，街貨量超過17億份，可說是認股證中的「巨無霸」。不過，當這隻認股證即將到期時，一波可能要大舉沽貨，到時或會對匯控股價構成壓力。 涉匯控股份值逾 200億
據倫敦交易所上周公布的資料顯示，一波共持有6.6億股匯控，持股量達5.9%，單是一波在香港的分公司，便持有近4.1億股。有市場人士懷疑，一波香港持有那麼多匯控，或與4441有關。一波發言人則拒絕評論持有大量匯控股份的原因，以及4441到期的影響。
法興證券衍生工具部董事總經理李頌慈指出，雖然發行商可以增發認股證，以滿足市場需求，但一般來說，發行商基於自律，不會增發太多，寧願有錢也不賺。她解釋說，假如一隻認股證街貨量太大，發行商便要買入大量正股，以對風險。
認股證到期結算時，是以匯控正股在到期日之前的5天平均價來計算。李頌慈表示，如果認購證行使價，低於匯控股價，發行商便要在到期前購入大量匯控正股，並在結算前5天，將用作對的匯控股份，分5批出售。4441規模之大涉及1.7億股匯控(現價計達214億元)，李頌慈估計來自發行商的沽盤，隨時可以比匯控平日的成交量還要大。
浸大教授：街貨量料歷來最多
但比聯金融產品董事黃惠恩則表示，很難估計在4441到期時，一波要沽出多少匯控股份，因為發行商除了買入正股外，還可以利用其他衍生工具對。她又說，要留意一波會否大舉回購4441，以減低這隻認股證的街貨量。不過，李頌慈卻認為，買入正股始終是認購認股證最常見及最方便的對工具，預計下月底來自一波的沽盤不會小。
浸大財務及決策學系助理教授麥萃才說，記憶所及一波匯控認股證是歷來規模最大、而又是價內的認股證。他指由於匯控是指數重磅股，值得留意這隻股證到期，會否引致恆指及期指市場大幅波動，若如是，監管機構有需要檢討目前對認股證發行量的限制。
港交所發言人則說，雖然沒有對發行量設下上限，但每隻股證都只有在八成已批准的發行量售出街後，始能增發。
街貨量17億份 發行商或須沽正股 重磅匯控輪快末日 正股沽壓增
--------------------------------------------------------------------------------
【明報記者劉雲青報道】有認股證發行商及學者均指出，匯豐控股 (0005 )的股價，未來兩個月可能會因為認股證的對活動而大幅波動。瑞士信貸第一波士頓發行的匯 控認購認股證(4441，行使價為 123. 88元) ，極受市場歡迎，街貨量超過17億份，可說是認股證中的「巨無霸」。不過，當這隻認股證即將到期時，一波可能要大舉沽貨，到時或會對匯控股價構成壓力。 涉匯控股份值逾 200億
據倫敦交易所上周公布的資料顯示，一波共持有6.6億股匯控，持股量達5.9%，單是一波在香港的分公司，便持有近4.1億股。有市場人士懷疑，一波香港持有那麼多匯控，或與4441有關。一波發言人則拒絕評論持有大量匯控股份的原因，以及4441到期的影響。
法興證券衍生工具部董事總經理李頌慈指出，雖然發行商可以增發認股證，以滿足市場需求，但一般來說，發行商基於自律，不會增發太多，寧願有錢也不賺。她解釋說，假如一隻認股證街貨量太大，發行商便要買入大量正股，以對風險。
認股證到期結算時，是以匯控正股在到期日之前的5天平均價來計算。李頌慈表示，如果認購證行使價，低於匯控股價，發行商便要在到期前購入大量匯控正股，並在結算前5天，將用作對的匯控股份，分5批出售。4441規模之大涉及1.7億股匯控(現價計達214億元)，李頌慈估計來自發行商的沽盤，隨時可以比匯控平日的成交量還要大。
浸大教授：街貨量料歷來最多
但比聯金融產品董事黃惠恩則表示，很難估計在4441到期時，一波要沽出多少匯控股份，因為發行商除了買入正股外，還可以利用其他衍生工具對。她又說，要留意一波會否大舉回購4441，以減低這隻認股證的街貨量。不過，李頌慈卻認為，買入正股始終是認購認股證最常見及最方便的對工具，預計下月底來自一波的沽盤不會小。
浸大財務及決策學系助理教授麥萃才說，記憶所及一波匯控認股證是歷來規模最大、而又是價內的認股證。他指由於匯控是指數重磅股，值得留意這隻股證到期，會否引致恆指及期指市場大幅波動，若如是，監管機構有需要檢討目前對認股證發行量的限制。
港交所發言人則說，雖然沒有對發行量設下上限，但每隻股證都只有在八成已批准的發行量售出街後，始能增發。
Saturday, May 14, 2005
【明報記者劉雲青報道】有認股證發行商及學者均指出，匯豐控股 (0005 )的股價，未來兩個月可能會因為認股證的對活動而大幅波動。瑞士信貸第一波士頓發行的匯 控認購認股證(4441，行使價為 123. 88元) ，極受市場歡迎，街貨量超過17億份，可說是認股證中的「巨無霸」。不過，當這隻認股證即將到期時，一波可能要大舉沽貨，到時或會對匯控股價構成壓力。
涉匯控股份值逾 200億
據倫敦交易所上周公布的資料顯示，一波共持有6.6億股匯控，持股量達5.9%，單是一波在香港的分公司，便持有近4.1億股。有市場人士懷疑，一波香港持有那麼多匯控，或與4441有關。一波發言人則拒絕評論持有大量匯控股份的原因，以及4441到期的影響。
法興證券衍生工具部董事總經理李頌慈指出，雖然發行商可以增發認股證，以滿足市場需求，但一般來說，發行商基於自律，不會增發太多，寧願有錢也不賺。她解釋說，假如一隻認股證街貨量太大，發行商便要買入大量正股，以對沖風險。
睇下D行家點吹水LAR﹐
佢話靠自律WOR,寧願有錢也不賺WOR.真係偉大LAR。
呢D言論先有說服力0架。
涉匯控股份值逾 200億
據倫敦交易所上周公布的資料顯示，一波共持有6.6億股匯控，持股量達5.9%，單是一波在香港的分公司，便持有近4.1億股。有市場人士懷疑，一波香港持有那麼多匯控，或與4441有關。一波發言人則拒絕評論持有大量匯控股份的原因，以及4441到期的影響。
法興證券衍生工具部董事總經理李頌慈指出，雖然發行商可以增發認股證，以滿足市場需求，但一般來說，發行商基於自律，不會增發太多，寧願有錢也不賺。她解釋說，假如一隻認股證街貨量太大，發行商便要買入大量正股，以對沖風險。
睇下D行家點吹水LAR﹐
佢話靠自律WOR,寧願有錢也不賺WOR.真係偉大LAR。
呢D言論先有說服力0架。
